Si ha condominio di edificio quando vi sono più proprietari esclusivi di parti distinte di un fabbricato (piani o porzioni di piani), i quali sono anche proprietari in comune di alcune parti dell’edificio (il suolo su cui l’edificio poggia, le fondazioni, le scale, i muri perimetrali, i tetti ecc.). Il singolo condomino quindi, oltre ad essere esclusivo proprietario del suo appartamento, è nel contempo, e necessariamente, comproprietario di quei beni di cui si è detto.
L’uso delle parti comuni, salvo diversa previsione nel regolamento, è libero, con il solo limite del rispetto della destinazione funzionale delle cose e del pari godimento degli altri condomini (così, ad esempio, non si possono ingombrare le parti comuni).
Ciascun condomino deve contribuire alle spese di gestione e manutenzione delle cose comuni, proporzionalmente alla propria quota, la quale, in un condominio, è proporzionale al valore del bene (l’appartamento) in proprietà esclusiva ed è calcolata in millesimi.
L’amministrazione della cosa comune è affidata ad un’assemblea a cui partecipano tutti i condomini in proporzione delle proprie quote.
L’organo esecutivo è rappresentato dall’amministratore di condominio, che viene nominato dall’assemblea allorché i condomini sono più di otto.
Il regolamento di condominio disciplina l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Se i condomini sono più di dieci, il regolamento è obbligatorio, mentre è facoltativo nell’ipotesi inversa.
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